“千亿军团”快速扩容 房企规模化隐现危机

（原标题：千亿军团今年或减至20家 房企规模化隐现危机）销售规模，是房企争相追赶的目标。但高杠杆运营之下，若只重视规模化扩展，开发商的盈利链条将遭到断裂，待行业天花板逼近，转型之路将阻碍。2017年上半年早已完结，大型房企销售业绩甚有全线飘红之势，7家房企销售额早已突破千亿元，碧桂园和万科销售额堪称多达2500亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟回应，碧桂园和万科全年销售金额皆未来将会突破6000亿元。而从全年销售规模来看，今年预计将有20家房企晋升至千亿军团。值得注意的是，张宏伟指出，规模化虽然仍是房企未来追赶的目标之一，但若一味只重视销售规模，利润危机将对企业导致根本性压制。

千亿军团较慢配套多达，上半年，房地产行业经常出现7家1000亿元销售规模的房企，其中，3家房企销售规模突破2000亿元。同时，500亿元以上销售规模的房企约15家，100亿元以上销售规模的房企约75家。销售规模扩展，早已沦为房企习惯性追赶的业绩指标。简言之，部分销售额约3000亿元以上的房企规划万亿元目标，1000亿元以上的企业规划2000亿元-3000亿元的目标，500亿元企业规划1000亿元指标，刚百亿元企业甚至就规划几百亿元或1000亿元的销售额。

回应，张宏伟指出，楼市下半场，大部分房企依然有规模化扩展的冲动。但是，房地产行业的市场容量一年大约10万亿元（2016年高峰值11.7万亿元），如果未来3年-5年经常出现2家-3家销售额约万亿元的房企，再有30家左右的千亿元房企，那么，这意味著更好的房企在规模面前早已没优势，要么被吸管市场，要么转型做到小而美的企业。事实上，有些房企早已意识到规模化仍然是企业茁壮的单向度指标，有质量的快速增长沦为部分房企新的战略自由选择。

因为，销售额巨量快速增长的背后，是房企减免不增利的现实。利润危机隐现据《证券日报》记者仔细观察，某销售规模早就穿过千亿元的大型房企，2016年归属于母公司股东的净利润仅有比2015年多1亿元，净利润率同比快速增长严重不足1个百分点。据同策咨询研究部数据表明，2016年房地产行业平均值清净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%有所回落，但是，清净利率并没因为行业正处于上行期而大幅度下跌。

从趋势来看，房地产行业的净利率早已由2009年的16.65%减少至2016年的10.43%。同时，从市场预期来看，今年下半年和明年上半年，核心一、二线城市楼市将要转入调整周期，预计，降价促销措施将不会大大减少，这将造成房企利润能力之后上升，利润率再次走低。据张宏伟预计，待2017年上市房企年报揭晓，估算房地产行业的平均值清净利率有可能因为市场转入调整期和融资成本的提高而减少至8%-9%，销售规模约千亿元的房企，净利润有可能仅有为几十亿元，同时还身负80%左右的资产负债率。

鉴于此，张宏伟指出，全然执着规模化的房企主要收益过分倚赖住宅销售，而住宅市场短周期调控就将为企业带给资金链脱落风险，同时非住宅销售业务若不成熟期，中长期盈利能力和外用风险能力都将十分薄弱。据同策咨询研究部数据表明，大多数以住宅研发居多的全国性品牌开发商租金收益占到到营业收入比例仅有为1%-3%，很少企业多达5%；以商业地产居多的开发商租金收益占到到营业收入比例为也并不低，万达大约为30%、宝龙地产为10%左右，最少也没多达30%。

张宏伟称之为，过分倚赖住宅销售的房企，其持有人型物业的收益占到整个营收的比例依然较低，这意味著房企的转型之路依然举步维艰。而其他多元化新的业务完全不赚（恒大早已将不赚的多元化业务挤压），也在大大风化房企的利润。鉴于此，另有业内人士指出，如果没及时调整布局策略，没利用好多元化融资渠道反对公司转型，部分房企极有可能在转型道路上面对生死劫。

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