世茂“中考”报喜 暴露了哪些风向标?

【地产中国网原创报导】8月26日，世茂房地产(00813.HK)在香港公布2015年中业绩报告，报告表明，2015年上半年世茂房地产营业额291.93亿元，较2014年同期的人民币236.75亿元，下降23.3%。酒店、租金及其他收益为人民币14.62亿元，同比下降36.6%。数据亦表明，今年前六个月，世茂房地产的总计合约销售总额为315.5亿元，名列中国房企销售名列第九位。Normal07.8 磅02falsefalsefalseEN-USZH-CNX-NONEMicrosoftInternetExplorer4/* Style Definitions */table.MsoNormalTable{mso-style-name:普通表格;mso-tstyle-rowband-size:0;mso-tstyle-colband-size:0;mso-style-noshow:yes;mso-style-priority:99;mso-style-qformat:yes;mso-style-parent:"";mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;mso-para-margin:0cm;mso-para-margin-bottom:.0001pt;mso-pagination:widow-orphan;font-size:10.5pt;mso-bidi-font-size:11.0pt;font-family:"Calibri","sans-serif";mso-ascii-font-family:Calibri;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:宋体;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-hansi-theme-font:minor-latin;mso-bidi-font-family:"Times New Roman";mso-bidi-theme-font:minor-bidi;mso-font-kerning:1.0pt;}可以说道，世茂已从市场整体转好中获益。

根据中期业绩表明，世茂第五度夺得福建省销售业绩冠军，勇夺南京楼市销冠。城市平均值销售额10.5亿元，项目平均值销售额为5.3亿元，分列行业前五名及前三名。利用现象看本质。

在这些可圈可点的业绩背后，都曝露了哪些风向标?稳步发展量价齐升报告表明，2015年上半年，世茂毛利率为30.7%，较去年同期下降3.4个百分点。一方面是因为行业整体毛利率水平在下降，另一方面则与世茂今年上半年增大去库存力度有关。事实上，今年世茂将已完工库存去化了80多亿，特别是在一些三四线城市。

不过，大力去库存，也为今年上半年销售及管理费用带给0.7个百分点的下跌。虽然毛利率有所下降，但较其他企业比起，仍正处于较高的水平。实质上，毛利率上升是整个行业的趋势，整个行业毛利率从去年的27%、28%上升至现在的25%。之所以世茂能保持如此低的毛利率水平，主要还归因于于拿地成本的掌控。

2015年上半年，世茂土地储备的平均值成本仅有占到销售均价的22%，为确保企业的盈利，奠下了扎实的基础。对于未来毛利率的预期，世茂集团董事局副主席许世坛回应：未来一两年我们还期望维持在30%左右，但还要看市场。为确保毛利率维持在较高水平，世茂在三方面做到动作：第一，不买地王，提供一些优惠或跟一些国营、有资源的企业合作;第二，工程造价方面，世茂早已倒数三年每年上升5%左右，未来期望每年还有一两个点的上升;第三，今年上半年已去化不少库存，从180万方增至现在120多万方，下半年再行去化一些库存。而在房价方面，世茂开始逐步涨价。

不过，有所不同城市、有所不同项目，有所不同产品，调价程度不一样，明确根据市场情况来定。比如三四线城市，上半年有可能打9腰，现在变为9.5腰、9.6折或9.7腰。一些二线城市有可能下调两三个点，一些定一线或北京、上海等地，可能会下调十几个点。

报告表明，2015年上半年，世茂构建合约销售金额315.5亿元，已完成全年销售目标的44%。下半年，世茂将增大推货力度。

由于世茂54%的货源在一线城市，因此销售压力并不大。而二线城市销售也没过于大问题，很多楼盘日后发售就受到购房者供不应求，世茂随之也调低一些供货，协助企业已完成指标。

最主要的压力来自于三四线城市，对于一些库存或较难买的项目，世茂不会采行降价走量。不过，世茂期望全年毛利保持在30%以上，目前还有一些价格处置的空间。

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