北京住建委出手严管自持住宅 开发商出路何在？

4月14日，北京市寄居建委和规土委牵头公布《关于本市企业谦和商品住房出租管理有关问题的通报》（以下全称通报），具体企业谦和商品住房不应全部用作对外出租，不得销售。同时具体，企业持有人年限与土地出让年限完全一致，对外租赁单次租期不得多达10年。与此同时，通报特别强调，对企业违背本通报规定，将谦和商品住房以租代售或通过其他方式变相销售的不道德，一旦确认将被划入黑名单，规划国土部门据此将中止涉及企业先前参予北京土地招拍挂资格，住房城乡建设部门也对其研发资质不予降级或者吊销。

《通报》拒绝，企业租赁谦和商品住房前，应付房屋展开全装修。翻新标准应该合乎涉及标准规范对基本居住于条件的拒绝。同时，企业可正式成立出租管理部门积极开展谦和商品住房租赁经营；也可与住房出租企业、房地产经纪机构合作经营。对于倍受注目的租金问题，《通报》规定，企业谦和商品住房出租活动实施市场化机制，不限定版租用主体，租金价格由出租双方按照市场水平协商确认。

同时，为确保出租双方合法权益，谦和商品住房租赁划入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，出租合约不应展开网上签下，并按规定办理注册备案。《通报》具体，企业持有人年限不应与土地出让年限保持一致，即70年。

同时，考虑到经营主体的稳定性和延续性，对企业经常出现倒闭整肃、拆分重组、股权变动等情况做到了适当规定，即企业经常出现倒闭整肃的，其谦和商品住房按涉及法律法规规定处置；企业展开拆分重组或股权转让牵涉到谦和商品住房产权出让的，须经科地区政府表示同意后整体出让。出让后，不得转变谦和商品住房规划用途，并不应之后用作租赁。

2016年9月30日，北京市实施房地产市场调控新政，拒绝增强触地价、缩房价交易方式，试点采行限定版销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并希望房地产开发企业谦和部分住宅作为出租房源。2016年11月16日，北京首批缩房价、竞地价转入竞拍流程，坐落于海淀永丰的一宗地沦为首个当场成交价的住宅谦和地块，被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元以及商业谦和比例10%、住宅谦和比例100%的条件夺下。随后，北京国土局又陆续发售了几批缩房价、竞地价地块，基本都取得了众多房企的亲睐。

尽管在僧多粥少的情况下，大力抢走地囤粮无可厚非，但习惯低周转的开发商如何运作这种谦和地块却仍然是大家关心和辩论的话题。谦和地块自面市后就颇受注目，尤其是近期有关万科小米合作内购得停售房的报导，也引起了不少辩论。涉及部门负责人回应，鉴于此，两部门指出不应及时实施有效地措施，保证企业谦和商品住房贯彻用作租赁，建构购租举的住房供应体系。北京房地产业协会秘书长陈志回应，文件规定谦和年限与土地出让年限完全一致，就是70年，指出这类房产性质是不能租赁、不得交易，即便企业重组、股权变动原因整体出让后，仍不应之后用作租赁。

此外，文件把防治和严惩以租代售的不道德作为重点，规定出租合约无法多达10年，出租合约拒绝网上签下，并对以租代售或者通过其他方式变相销售的房地产开发企业，将划入黑名单，中止其先前参予土地招拍挂的资格，并按涉及规定不予降级或者吊销资质。总体来看，出租市场的房源主要来自于存量盘活，而非增量研发。预计在未来的市场结构中，大约90%的房源将来自于私人房源和政府房源，通过专业化机构的管理盘活私人的房源用于效率，符合更加多年轻人的租房市场需求；以公租房和廉租房居多的政府房源则主要用作确保低收入群体的租房市场需求。至于增量研发用作出租，这是出租市场供给的一个补足，但预计会沦为出租市场供给主流。

链家研究院院长杨现领回应。即便如此，早已获得手的谦和地块如何消化，仍然是放在各大房企面前的一个难题。长年来看，只有符合较为低的租金回报率，例如5-6%，以及房地产Reits的发展，开发商才能通过研发、持有人和运营管理的模式参予到出租市场。现在的条件并不容许，一方面，租金回报率将近2%，另一方面，房地产Reits也面对很多的不确定性。

杨现领说。此外，出租运营是一个十分特别强调服务的活，对于早已拿了谦和用地的企业，按照现在的政策规定，必需持有人且与土地出让年限完全一致，这不会对开发商的运营明确提出挑战，预计未来外包专业机构托管地不会沦为开发商的广泛自由选择。

出租持有人与运营是一个全新的房地产细分品类，涉及的法律法规、行业规范、运营标准、信息公布、签下备案、物管服务以及各参予主体的权利义务界定等都必须长效的制度决定，这次政策变化并某种程度是一个短期的调控措施，很有可能是长年规范性机制建设的开始。杨现领指出。

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