监管补缺和供需放量 住房租赁时代渐行渐近

近日，中共中央政治局会议在研究当前经济形势，部署下半年经济工作时，明确提出平稳房地产市场，坚决政策连续性稳定性，减缓创建长效机制。这意味著，未来楼市调控将坚决政策平稳和查漏革除的基调。同时，利用调控高压下腾挪出有的窗口期，启动长效机制建设，将是下一步楼市管理的重点。在长效机制建设上，培育和发展住房出租市场、构建出租举被寄予厚望。

近期，热点城市不仅减缓供地，供地结构也发生变化，配建出租住房和企业谦和出租常态化。7月18日，住建部等九部委牵头发文，拒绝人口净流入的大中城市，减缓发展住房出租市场。同时，深圳、广州、南京等12个城市被列为首批出租试点。发文拒绝，人口净流入的大中城市，充分发挥国企引导和造就起到，反对涉及国企转型为出租企业；希望国企将闲置和陈旧利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定扩建为出租住房；集体建设用地可试点出租住房建设。

目前，由于租金回报率较低，企业参予长年租赁经营的积极性不低。因此，国企充分发挥坚决和引导起到，辅之以用地、税收、融资等一系列政策优惠，将沦为培育企业规模化租赁经营的突破口。7月初，上海公布两个用途皆为出租住房的地块拟定让公告，当时曾引发了相当大反响。

近日，这两宗地月转让，并再度引发注目。首先，两宗地都以超低底价甚至几近赠送给转让，张江地块和嘉定新城地块楼面均价分别为5569元和5950元；其次，两宗地均由区属国企取得，张江地块由上海张江（集团）有限公司竞得，嘉定新城地块由嘉定新城发展有限公司竞得。留意的是，一年前距嘉定新城地块将近700米的地方成交价的招拍挂用地，楼面均价高达3.76万元。

笔者指出，大城市供地向出租弯曲，并通过较低地价来减少出租企业运营成本，提升租金回报率，将沦为国家扶植出租企业的重要途径。考虑到建安、财务、营销等成本，张江及嘉定新城地块综合开发成本在1.5-1.8万元，租金回报率平均4%-5%。

但是，周边招拍挂用地的综合开发成本已低约5万元，租金回报率仅有1.5%左右。而且，除用地政策反对外，未来税收优惠、财政补贴、融资便捷等扶植将陆续做到，企业参予规模化、专业化租赁经营的积极性将不会提升。

供地向出租弯曲，乃大城市楼市供需结构倒逼所致。目前，大城市研发边界已划界，研发强度迫近天花板，卖大饼式扩展造成城市病愈演愈烈。

同时，高房价背景下城市空间二次利用阻碍。因此，大城市供地弹性很低，中短期内很难大规模减少供地，很难利用供地来降房价。而且，即便减少供地，招拍挂模式下也很难防止高地价、高房价。

由此，即便未来商品住房供应减少，也无法给定当前楼市刚刚须要主体新市民（外来常住人口人群和大学毕业生）的住房市场需求。目前，20个大城市租房人群平均值占到比达40%，13个城市占到比相似或多达50%。土地买一块较少一块，匮乏的供地更加多改向出租住房（还包括公租房），不仅给定新市民的住房市场需求，也是对住房重返居住于属性的秉持。

更加最重要的是，追加供地建设的出租住房，具备政策性住房属性，与众不同反对新市民住房市场需求的表达意见。但凡出租市场成熟期规范的国家，比如德国、日本、美国等，不仅推崇出租市场规制、出租双方权利义务均衡，还要大规模减少适租型的房屋供应，尤其是公租房、社会出租房。

除了重点特别强调要培育规模化住房出租企业，发展壮大机构出租、减少出租供应、平稳出租关系以外，九部委文件还特别强调，要搭起政府住房出租交易服务平台。目前看，制约出租市场发展的另众多问题，就是监管缺陷和管理无序，造成诸如随便涨租、被逼搬去等侵犯承租者权益，二房东多收费、不弃押金等违法行为，出租房屋内设施老旧劣、物业修理不做到，出租双方权利责任不明晰等问题。

当前，出租市场之所以乱象丛生，源自出租基础秩序和监管信息基础缺陷。因此，创建出租交易服务平台有两个目标：一是修缮出租市场基础秩序，比如实行统一的出租合约样板文本，构建住房出租合约网上备案；建立健全住房出租企业和房地产经纪机构备案制度，增强住房出租信用管理，创建多部门长胜牵头鼓舞和明知牵头惩戒机制；二是创建政府强化出租监管必须的数据平台，比如创建住房出租信息公布标准，防止信息不平面下的侵权行为；比如强化住房出租市场监测，为政府展开出租供需分析、出租发展规划决策提供数据基础。目前，我国有1.6亿人在城镇租房居住于，占城镇常住人口的21%。未来，随着3个一亿人战略前进，新市民出租市场需求将爆发式快速增长，出租占比或将多达50%。

因此，各地争相增大公租房、出租房源供应。未来5年，北京追加住房中出租住房占到30%，深圳追加保障房中公租房占到70%；十三五期间，上海出租住房占到追加住房的60%，广州供地快速增长20%，也将向出租住房弯曲。

我国出租市场需求早已兴起、出租供应开始放量，政府监管欠账渐渐调补上，出租市场秩序将渐趋规范。同时，2016年国务院39号文、今年5月公布的出租管理办法，以及近期九部委文件等，皆特别强调出租可享用公共服务，再行考虑到入户门槛在减少，租房将沦为新市民的最重要居住于自由选择，我国也将踏入出租时代。

同时，创建出租举、先租后卖的住房新制度，将很大地转录3个一亿人的城镇化，这也将是夯实楼市市场需求基础，构建泡沫软着陆，防止新房研发空间触顶而造成楼市上中下游断档下降，发展壮大内需和前进经济转型的不切实际路径。

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